HelloParks. Ezzel a névvel indítja útjára a Corvin Sétány, az Etele Plaza és számtalan egyéb hazai és nemzetközi fejlesztés mögött álló Futureal, a megaparkokat fejlesztő új, önálló vállalkozását. Exkluzív interjúnkban Futó Gábort, a Futureal-csoport alapító társtulajdonosát, és Nemes Rudolfot (akinek a neve ismerősen csenghet a logisztikai ingatlanok piacát ismerőknek), a HelloParks ügyvezető igazgatóját kérdeztük a részletekről.

Futureal és logisztika, ez most az új recept? Ezt szülte a koronakrízis?

A Futureal eddig nem volt jelen a logisztikai piacon értékelhető módon. Ez az alpiac nagyon kicsi a többi piaci szegmenshez képest. Egy irodaház megközelítőleg 5-6-szor többet ér, mint ugyanannyi logisztika. 2,4 millió négyzetméter Budapest körüli bérraktár 400-500 ezer négyzetméter irodának felel meg. Az a mintegy 100 ezer négyzetméternyi éves logisztikai fejlesztés, ami az utóbbi években volt, nagyjából 1 darab irodaház/évnek felel meg. És ezt el kell osztani több szereplő között. Azt gondoljuk, hogy egy versenyképtelen helyzetbe sodorta magát a magyar logisztikai piac, és borzalmasan magas bérleti díjak vannak (4,75-5 euró/m²/hó). Véleményünk szerint sokkal nagyobb volumen mellett lényegesen alacsonyabb bérletidíj-szinteken tud csak működni ez a piac. Arra számítunk, hogy teljesen a feje tetejére fog állni a piac és jelentősen csökkenhetnek a bérleti díjak a volumennek köszönhetően.

Mi az a méret és lokáció, amivel most érdemes elindulni? A telkek már meg is vannak?

Közel vagyunk hozzá. A budapesti logisztikai szegmens négy részre osztható (észak, kelet, dél, nyugat) az M0-s körgyűrű mentén, és mi mind a négy szegmensben nézünk nagy telkeket. A  különlegességük, hogy ezeken megaparkot tudunk létesíteni, ez azt jelenti, hogy legalább 100-150 ezer négyzetméternyi épületet fejlesztünk az adott helyszínen. Azért kellenek ekkora parkok, mert egyrészt a bérlői igényeket sokkal gyorsabban tudjuk kielégíteni parkon belül is, egy nagy park kivitelezési költsége fajlagosan alacsonyabb, illetve az üzemeltetése is sokkal költséghatékonyabb, nem területarányosan növekvő, kvázi fix költségeket nagyobb területen tudunk elosztani. Persze ez a koncepció befektetői oldalról lényegesen magasabb saját tőkét igényel.

Hogyan finanszíroztok?

Egyelőre kizárólag saját tőkéből megy az első telkek megvásárlása, és a házak is így indulnak, amíg nincs bérlő. Mi nem az egyik szereplő szeretnénk lenni, hanem egy meghatározó szereplő, és erre hajlandóak vagyunk pénzt is áldozni. Aki opportunista befektetőként megy előre, az kis projekteket vásárol. Mi azt mondjuk, hogy sokkal több tőkét rakunk bele, és stratégiai lokációkat fejlesztünk. Az első házaink 40-50 ezer négyzetméteresek lesznek. De egy-egy megapark akár 4-500 ezer négyzetméter alapterületű épületet is magába foglalhat.

Lesznek ebben speciális funkciók vagy „csupán” klasszikus logisztika?

A logisztikai tevékenységet végző bérlők élveznek elsőbbséget, de a könnyűipari vagy összeszerelési tevékenységet folytató cégek is megjelenthetnek majd idővel. Nekik ugyanúgy egy „dobozra” van szükségük a sor végén. A parkok kiszolgálásán túlmutató egyéb funkciókat nem tervezünk ezeken a területeken létesíteni.

Ha valóban ekkora lehetőség, hiány van ezen a területen, akkor az első sorban a logisztikai ingatlanok fejlesztéséből élő óriáscégek hogyhogy nem jutottak el még oda, hogy betöltsék ezt a tátongó űrt?

Szerintünk óriási verseny lesz. Most egy békés, tökéletes piacot látunk, ahol minimális az üresedés és emellett magasak a bérleti díjak. Ehhez képest azonban létezik egy másik piaci egyensúly, ami mondjuk Lengyelországban van, ahol irdatlan mennyiségű új projekt épül, és az árak sokkal alacsonyabbak. Mi azt gondoljuk, hogy ezzel a lépésünkkel könnyen lehet, hogy átfordul a piac az utóbbiba.

Ti tulajdonképpen egy magyar vagy egy régiós versenybe szálltok be?

Magyarország 25 éve azt állítja magáról, hogy milyen nagy logisztikai központ, pedig nem az. Regionális szinten sehol nincs. Elveszítjük a tendereket Lengyelországgal, Szlovákiával szemben. Reméljük, hogy ezeknek a megaparkoknak a hatékonyságalapú fejlesztésével egész Magyarország versenyképességét tudjuk lényegesen növelni. De ezzel teljesen át is fog rendeződni a hazai piac. A logisztikusok általában egy éven belül szeretnének költözni, de nulláról elindítva egy projektet nem lehet egy éven belül átadni. Hacsak nincs előre előkészített területed.

Vagyis előre fejlesztetek annak a régióban létező igénynek, ami nem talál meg minket, mert azonnal hely kell neki. Nekünk meg nincs.

A környező országok mind átlagosan egy euróval olcsóbbak nálunk az ott jelenlévő egészséges verseny miatt. Itthon az elszállt építőipari költségek komoly gondot okoznak a fejlesztőknek / végfelhasználóknak egyaránt.  Az elmúlt időszakban 550-600 euróért épültek raktárak (telek, soft és finanszírozási költségek nélkül) Magyarországon, ami regionális szinten versenyképtelenné tette országunkat. Ahhoz, hogy a versenyképességet visszanyerjük az  építőiparnak is változnia kell.

Hogy látjátok, mely szektorok felől a legnagyobb keresleti potenciált?

Többlábú a terv. De az tény, hogy az e-kereskedelem térnyerése nem csak hogy szemmel látható, hanem nagyon markáns a korábbi évekhez képest. Többszámjegyű növekedéseket láttak az elmúlt hónapokban az e-kereskedők, és ehhez megfelelő raktározási és logisztikai stratégiát is kell alkalmazniuk. De megjelentek olyan igények is, hogy egyes gyártásokat közelebb kell hozni a felhasználókhoz. Nyáron készítettünk ezirányú piackutatást, és nem túlzás azt állítani, hogy a múlt év hasonló időszakához képest megduplázódtak az igények.

A citylogisztika is szóba jött?

Nem lehet elmenni a citylogisztika mellett, ha valaki meghatározó szereplővé szeretne válni. Nagyon fontos, hogy ahhoz, hogy valaki azt a stratégiát kövesse, mint mi, nagyon merésznek kell lennie. Bele kell rakni rengeteg pénzt, és hinni kell benne, hogy teljesen át tud formálódni ennek az iparágnak a szerkezete, és jóval alacsonyabb bérleti díjak mellett is meg fogja érni. Mi most ezt hisszük, de nem mindenki hisz benne. És nem biztos, hogy igazunk lesz. Hisszük, hogy a mi belépésünk meg fogja mozgatni a piacot. Abban bízunk, hogy ezek a számok másokat is arra fognak sarkallni, hogy nagyobb volument fejlesszenek, ami nagyobb versenyt fog generálni, és így esni fognak a bérleti díjak.

Mi most a stratégia az elkészült épületekre? Mennek vagy maradnak?

A HelloParks szeretné megtartani az épített házait. Olyan magas minőséget fogunk építeni, olyan fenntartható épületeket, amiket sokáig szívesen látunk a portfólióban.

De biztos lesz az az ár, amiért érdemes lesz kiszállni egy projektből.

Mi most abban gondolkodunk, hogy ebből egy portfóliót építünk.

Az első kör Magyarország, de utána esetleg mentek tovább?

Igen.

Kizárólag saját fejlesztésben gondolkodtok vagy vásárolnátok is?

Meglátjuk. Attól függ, milyen lesz a kínálat, illetve országoktól is függ. Van, ahol jobban megéri venni, és van, ahol fejleszteni. Azt gondoljuk, hogy a HelloParks egy nemzetközi szereplővé fogja kinőni magát néhány év alatt.

Jelen pillanatban 11-en vagyunk, és ezt a létszámot szeretnénk növelni Magyarországon. Az még döntés kérdése, hogy generálkivitelezővel vagy saját csapattal valósítjuk meg az épületeinket, de egy kompetens alapcsapatra mindenképpen szükség van. Ezeken már most aktívan dolgozunk. Ugyanúgy, ahogy a Cordia egy külön platformként működik a Futurealtól, a HelloParks is külön fog.

100 százalékos Futureal tulajdon a HelloParks?

Többségi tulajdon.

Miért fontos nektek, hogy külön platform lesz?

Azért, mert azt gondoljuk, hogy hasonlóan a Cordiához, egy saját utat fog bejárni ez a cég. Nem feltétlenül azokban az országokban lesz, mint a Futureal vagy a Cordia, és lehet, hogy corporate szintű finanszírozás is elérhető lesz néhány év múlva. Nem biztos, hogy ezt össze kell keverni más funkciókkal.

Akkor nemsokára akár jöhet végre néhány ismert óriáscég is valamelyik HelloParks épületbe?

Biztos vagyok benne, hogy az Amazon a HelloParksba fog jönni.

A teljes cikk a portfolio.hu honlapon olvasható.