2022.04.07.

Portfolio.hu: Érkeznek már az óriásbérlők? – Felrobbant a raktárpiac és közel sincs még vége

Az idei év kínálati szempontból már jóval bőségesebb lehet, habár az építési költségek emelkedése 5 euró/négyzetméter feletti bérleti díj időszakát hozhatja el 2022-ben. A HelloParks terveiről, jelenlegi projektjeiről, illetve az ipari ingatlanok piacáról beszélgettünk Nemes Rudolffal, a cég vezérigazgatójával.

 

Mit érzékelnek a jelenlegi háborús helyzetből? Mik azok a problémák, amik közvetlenül érintik az iparágat és a cégcsoportot?

A Futureal-csoport átfogó tevékenységéből adódóan több szempontból látunk rá a jelenlegi helyzettel járó kihívásokra. Igyekszünk a Futureal-Cordia-HelloParks összefogásával, cégcsoport szinten segíteni az ukrajnai menekülteket, többek között több száz millió forinttal, lakhatással, menedékszállással és óvodával is. A fizikai létesítményeinket tekintve, ugyancsak kaptunk megkereséseket humanitárius segélyek tárolására.

A cégcsoport, így a HelloParks is szilárd pénzügyi és szakmai alapokon nyugszik, így fejlesztéseinket a tervek szerint tudjuk folytatni. Üzleti szempontból természetesen folyamatosan nyomon követjük azoknak az itthon is aktív finanszírozó bankoknak a helyzetét, amelyek Oroszországban is jelen vannak. Nemzetközi terjeszkedési terveinket a külföldi események azért nem érintik egyelőre markánsan, mert most még kizárólag Magyarországon van jelen a HelloParks. Vannak ugyan régiós akvizíciós tárgyalásaink, de még nincs visszavonhatatlanul leütött induló projekt. Az üzleti terv, amit Magyarországon sikerült átütően megvalósítani a 2020-ban megvásárolt nagy telkekkel, illetve a Futureal-csoport hátterével, jelenleg nem tűnik megismételhetőnek más országokban, mert egyelőre „elfogytak” a megapark-koncepcióhoz alkalmas telkek. A hiány árfelhajtást generált, nemcsak a környező országokban, hanem pl. Angliában is. Elképesztően magas árak vannak, össze sem hasonlítható egy kelet-európai piaccal, mert pl. az ipari kivitelezők a lakóingatlan beruházókkal versenyeznek a legvonzóbb külvárosi fejlesztési telkekért. Ennek ellenére mindenhol feltérképezzük a lehetőségeinket, és azokban az országokban, ahol van Futureal-aktivitás, illetve helyi csapat, szinte mindenütt folytattunk tárgyalásokat.

 

2020-ban a logisztikaiingatlan-fejlesztések érthetően kiemelt figyelmet kaptak, látványos üzleti lehetőségnek tűntek. Az akkori elképzelések és a mára beérő valósághoz képest változott bármi? Mit sikerült elérni indulása óta a HelloParksnak?

A járvány 2020 tavaszi kitörése után, nyáron kezdtük el az aktivitásunkat a HelloParks égisze alatt. Abban a pillanatban még egyáltalán nem volt látható, hogy a Covid mit fog jelenteni a bérlők és egyáltalán a piac számára. Az ipari szegmensben a bérlők kedvezményeket kértek, de közben az emberek otthon maradása már előrevetítette, hogy az e-kereskedelem nőni fog. Ez be is következett, 2020-ban március 17-től az e-kereskedők számára minden nap karácsony volt. Mindezt úgy, hogy a digitális kultúra Magyarországon még mindig le van maradva a környező országokhoz képest. A 2020-as évben a HelloParks-nál már túl voltunk mind a három telekvásárláson, ezzel összesen 220 hektárnyi fejlesztési területet szereztünk Fóton, Maglódon és Pátyon. Ezt követően már egyértelmű volt, hogy az e-kereskedelem dinamikusan megy előre, sokkal gyorsabban, mint a korábbi években. Az ellátási lánc fennakadásai miatt a gyártó és összeszerelő cégek elkezdték a just-in-case stratégiai készletezést bevezetni, ami gyakorlatilag árukészlet felhalmozást jelent a termelő helyszín közelében. Tavaly nyáron láthattunk egy kisebb növekedést az üresedési rátákban, de az tudomásunk szerint mérésmetodológiai okokra volt visszavezethető, ráadásul azóta a korábbi 3% környéki szintre esett vissza a mutató, így a kereslet egyelőre továbbra is felszívja a kínálatot.

A HelloParks ezzel párhuzamosan folyamatosan fejlesztett és bővült, szakmai csapatunk is megsokszorozódott, jelenleg már több mint 50 szakemberrel dolgozunk. Ennek eredményeként idén az építkezés megkezdését követő 6 hónapon belül már át is adtuk a HelloParks Maglód megapark első (MG1), 46 000 m2-es raktárépületét, melynek a bérbeadottsága közelít a 100 százalékhoz, és ahova elsőként olyan nagy bérlők költöztek, mint a FoxPost, Bútor1, Quehenberger és Karzol-Trans. Ugyancsak előrehaladott állapotban van a HelloParks Fót projekt első üteme, ami szintén egy 46 000 m2-es raktárcsarnok lesz, melyet terveink szerint a használatbavételi engedély megszerzéséig 80%-ban bérbeadunk. Azt látjuk, hogy a jó minőségű, bérlői szemmel jól átgondolt és energiahatékony raktárberuházásra van kereslet. A HelloParks esetében pont a szűkös kínálati oldalt felismerve próbáljuk annak tudatos bővítésével a keresleti oldal határait megtalálni, azokat feszegetni. Az elmúlt 2 év megmutatta a raktárfejlesztések létjogosultságát, ami kecsegtetőnek tűnhet, viszont a nyers- és alapanyagok kiszámíthatóságát mind beszerzési ár és elérhetőség szempontjából nem szabad figyelmen kívül hagyni. Az elmúlt évekhez képest jóval magasabb kockázatokkal néznek szembe a beruházók és a kivitelezők, hogy időben és költségvetésen belül teljesítsék a szerződéseikben foglaltakat.

 

Látva az erős keresletet, mi történt a bérleti díjakkal? A HelloParks azzal a tervvel lépett a piacra, hogy a hatalmas új volumennel lenyomja majd a magasnak tartott bérleti díjakat. De mintha a díjak nem akarnának csökkenni.

2020 legelején, amikor megfogalmaztuk a terveinket a korábbi évek tendenciái alapján, azt gondoltuk, hogy Magyarország nem annyira versenyképes, mivel jóval magasabbak a bérleti díjak a környező országokhoz képest. Most azt látjuk, hogy a környező országok versenyképessége időszakosan csökkent, ami a szűkös kínálati bővülésből eredő bérleti díj emelkedést hozott magával, így Magyarország helyzete költségmegközelítés szempontjából egyértelműen javult. Ugyanakkor mindemellett a hazai kereslet többnyire felszívja az összes kínálatot, ami azt eredményezi, hogy a bérlők kénytelenek elfogadnia beruházók emelkedő költségeit és az emelkedő inflációs hatásokat, így a kezdeti tervünkkel ellentétben, miszerint idővel csökkentjük a bérleti díjakat, valamivel magasabb bérleti díjakat értünk el. Ugyanez a trend kezd körvonalazódni a környező országokban is, Szlovákiában, Lengyelországban és Csehországban, ahol a növekvő költségek szintén bérleti díj emelkedést eredményeznek. Itthon a 2022-es év szerintem az 5 euró/négyzetméter/hó feletti bérleti díj időszaka lesz a kivitelezési költségek markáns emelkedése miatt.

Ezzel párhuzamosan a bérlők üzleti tevékenysége is sokkal intenzívebb, nagyobb a megrendelésállományuk, és valószínűleg hatékonyabban használják ki a bérelt területeiket is. A HelloParks az emelkedő bérleti díj egyfajta kompenzációjaként igyekszik egyrészt a legalacsonyabb üzemeltetési és energiafelhasználást biztosítani, másrészt tágabb körű és a klasszikus ingatlanfejlesztői tevékenységen túlmutató szolgáltatásokat is nyújtani. Így a bérlői raktár- és gyártástechnológiai kialakításokat esetenként mi végezzük, illetve adunk tanácsot is a kialakításhoz és az elrendezés optimalizáláshoz, valamint a létesítmények operatív működtetésében is emeltünk a megszokott szolgáltatási színvonalhoz képest, ami az ügyfelekkel való napi együttműködést, energiamenedzsmentet és teljes infrastruktúra fenntartását jelenti. Mindamellett a piaci szereplők is látják és beárazzák a saját termékeikbe és szolgáltatásaikba, hogy a valós bérleti díj ma emelkedő tendenciát mutat a korábbi évek stagnálásához képest. A képlet rettentően egyszerű: erős kereslet és stagnáló üresedési ráta mellett emelkedő kivitelezési és telekbekerülési költségek jellemeznek egy új projektet annak mai indításakor. Ebből egyenesen következik a bérleti díj emelkedés, ha projekt jövedelmezőségét azonos szinten szeretnénk tartani.

Az sajnos látható, hogy hiába csökkentjük a jövedelmezőségi elvárásainkat a lehetőségeinkhez képest, a költségemelkedés mindenképpen bérleti díj emelkedéssel fog járni. Az épületeink ráadásul Magyarország eddigi “legzöldebb” épületei, amelyek a legmodernebb műszaki specifikáció szerint épülnek meg. Ez ugyan negatív hatással van a kivitelezési költségek alakulására, de hosszútávon a bérlők operatív költségeit csökkenti, összhangban van a zöldülő világpiaci tendenciákkal és a szénlábnyom csökkentésével kapcsolatos elvárásainkkal. Nehéz megjósolni, hogy a keresleti oldal meddig lesz erős, a piac jelenleg túl optimista szerintem, és könnyen túlkínálathoz vezethet az a fejlesztési kedv, ami kibontakozóban van.

 

A logisztikai piacon történt változás a bérleti szerződésekkel kapcsolatban? Kérnek nagyobb rugalmasságot a bérlők, mint ahogy az irodapiacról hallani?

A bérleti futamidők tekintetében, a bérlők egy szűk részétől látunk 5 évnél rövidebb időtartalmú szerződések iránti érdeklődést. Azt is látjuk, hogy a bérlői beruházási költségek átvállalására vonatkozó igény is egyre nagyobb teret nyer, így már nem csak az épülethez kapcsolódó, standardtól eltérő kialakítási igények, hanem a bérlői technológiai capex jellegű költségek bérleti díjba történő beépítése is egyre gyakoribb. Míg a futamidő csökkentés kielégítésére kevésbé vagyunk nyitottak, addig a beruházási költségek beépítése már az üzleti ajánlatunk részét képezi. Emellett egyre nagyobb kereslet mutatkozik a rövid és hosszú távú bővülési lehetőségek biztosítására, mely a változó és előre nem tervezett megrendeléseket tudja kezelni, elsősorban az ellátási bizonytalanságok miatt.

 

A finanszírozás és a befektetői oldal alkalmazkodott ehhez az új típusú bérlői rugalmasságigényhez?

A finanszírozás igen. Szerencsésen túl vagyunk több parkszintű hitelszerződés-tárgyaláson, aminek alapvető feltétele volt, hogy a bérlői növekedési igényeket rugalmasan tudjuk kezelni. Miután eladást még nem hajtottunk végre, ezért a befektetői oldal elvárásairól nem tudok nyilatkozni, de egyelőre jóval magasabb a vásárlási hajlandóság, mint az elérhető termékek volumene, tehát nem számolunk azzal, hogy a bérlők felé biztosított rugalmasabb kondíciók alacsonyabb vételárat eredményeznének.

 

Drágább így a finanszírozás a vélt kockázatok miatt?

A finanszírozóknak szintén alkalmazkodniuk kell a környezethez. Nyilván egy 5 éves szerződés kevesebbet érhet, mint egy 10 éves, de az számít igazán a finanszírozónak, hogy mennyire biztonságos a vélt jövőbeni cash-flow és az milyen tendenciát mutat, azaz emelkedik vagy csökken. Nem a fentiek miatt drágább ma a finanszírozás, hanem az emelkedő kamatkörnyezet miatt.

 

A befektetőknek milyen az étvágya? Jönnek már az egyre alacsonyabb hozamelvárású vételi ajánlatok, akár már „forward sale” jelleggel?

A hozamok alakulása számunkra is nagyon meglepő volt, 2021 elején még 7 és 6,75 százalék közötti hozamszintet feltételeztünk tranzakciók hiányában, nyáron már a 6 százalékot súrolta, amit a nemzetközi piacon látott hozamszint csökkenésre alapoztunk, és most már látunk ennél lényegesen alacsonyabb valós tranzakciókon alapuló hozamszinteket. Ez egy nagyon gyors csökkenés. Várakozásainkat felülmúlta, hogy ilyen hamar begyűrűznek Magyarországra a nyugat-európai folyamatok. Jelenleg aligha van olyan raktárfejlesztő, akinek az eladás az elsődleges célja. Közben azt is látjuk, hogy van egy kedvező befektetői légkör, ez azt jelenti, hogy az első termékeinket valószínűleg jó áron tudnánk eladni, ha piacra vinnénk, de most az elsődleges cél számunkra a portfólióépítés és az értéknövelés marad.

 

Mekkora nyomást érzékelnek az üzemeltetési költségek, legyen az energiaár vagy munkabérek emelkedése miatt?

Önmagában a nagy parkok építése sokkal költséghatékonyabb mint az úgynevezett standalone épületeké, azt merem állítani, hogy az üzemeltetési költségek szintje emiatt nálunk a legversenyképesebb a piacon. A közterületeken okoslámpákat létesítünk, a tetőre napelemparkot telepítünk, amelynek mérete a konkrét bérlői igény ismeretében bővíthető, valamint gépészeti oldalon is energiahatékony megoldásokat alkalmazunk. De, ami a legfontosabb, hogy megtanítjuk a bérlőket gazdálkodni az energiával. Létrehoztunk egy HelloParks applikációt az intelligens épületautomatikai és felügyeleti rendszerünk elérésére, amelyben az üzemeltetői mellett, bérlői platformot is kialakítottunk. Bérlőink az applikáción keresztül a belépést követően elérik az általuk bérelt területek műszaki adatait és felügyeleti rendszerét. Így monitoringozni tudják közüzemi fogyasztásaikat, és módosíthatják a fűtési, szellőztetési vagy világítási beállításaikat, időprogramokat hozhatnak létre, vagy csak jó gazda módjára ellenőrizhetik, hogy munkaidőn túl lekapcsolásra kerültek-e a rendszerek. Az applikáción keresztül mindezek mellett lehetőségük nyílik a bérleményükhöz kapcsolódó olyan fontos dokumentációk elérésére és letöltésére, mint az alaprajzok, tűzvédelmi dokumentumok, használati útmutatók vagy a házirend, mindezt akár az irodából, otthon a nappaliból vagy egy távoli szigetről, elérve minden HelloPark-ot, ahol bérleménnyel rendelkeznek.

Elektromosautó-töltőket is kiépítettünk az épületek előtti parkolókban és az ezek a bővítéshez szükséges infrastruktúrát folyamatosan alakítjuk ki annak érdekében, hogy az elektromos töltőállomások iránti növekvő igényeket rugalmasan és gyorsan tudjuk kielégíteni.

 

A kivitelezés lassan évek óta az egyik legfontosabb téma és kockázat. Mennyi csúszással és áremelkedéssel kell számolni most a fejlesztéseknél?

A HelloParks Maglód első ütemével szerződtünk le először, utána következett tavaly áprilisban a fóti fejlesztés első üteme. Maglódon a 46 ezer négyzetméteres épületet 6 hónap alatt készítettük el, a fóti első épületünk viszont még kivitelezés alatt van. Látszik, hogy a kivitelezők által vállalt határidő változó mértékben nőtt a tavalyihoz képest, amelynek elsődleges oka az építési alapanyagok esetenkénti lassabb elérhetősége. A költségoldalon 15-25 %-os emelkedést érzékelünk az egy évvel korábbi árakhoz viszonyítva.

A teljes cikk a portfolio.hu-n olvasható.

 

Borítókép: Nemes Rudolf, kép forrása: Mudra László/Portfolio